Чи можна взяти в іпотеку квартиру з переуступки

На депозиті стільки не отримаєш. Як українці заробляють на переуступках прав на квартири

Як виглядає ринок переуступки нерухомості, скільки там заробляють інвестори та забудовники і що зміниться після введення нових правил оподаткування.

Довгі черги у відділи продажів окремих забудовників стали характерною рисою ринку нерухомості. Покупці займають черги з ночі, аби одними з перших вкласти кошти в ліквідне житло на ранньому етапі будівництва багатоповерхівок.

В Україні дефіцит житла? Зовсім ні. Ажіотаж створюють “пакетні інвестори” в нерухомість. Перепродавши квартиру на фінальній стадії готовності будинку, вони отримують прибуток, який у середньому становить 30-40% річних.

Забудовники зацікавлені в швидкому отриманні коштів від покупців, тому охоче укладають з “пакетними інвесторами” угоди переуступки майнових прав на майбутні квартири. Здавалося б, такий заробіток безпечний, але це не так.

Як виглядає ринок переуступки нерухомості, скільки там заробляють інвестори та забудовники і що зміниться після введення нових правил оподаткування?

Переуступка майнових прав – договір купівлі квартири в недобудованому будинку, яка була придбана в забудовника або іншої особи. Фактично це передання прав на майбутню квартиру від первинного інвестора вторинному. Тобто, людина, яка первісно вклала гроші у будівництво житла і підписала договір із забудовником, відступає від своїх прав на помешкання на користь нового власника.

Ризики беремо на себе

“Купити якомога дешевше і продати якомога дорожче”. Це найпростіша бізнес-ідея у тому числі для житлової нерухомості. Так заробляють чимало українців, які мають оборотний капітал. Поріг входу в такий бізнес – від 20-30 тис дол.

Вкласти кошти в будівництво квартири за найнижчим цінником можна на етапі старту залучення забудовниками фінансових ресурсів від приватних інвесторів. Із зростанням ступеня готовності будинку зростає і вартість квадратного метра.

На початку будівельних робіт девелопери ставлять мінімальну націнку до собівартості будівництва. Максимальною ціна стає напередодні або після введення будинку в експлуатацію.

Зростання ціни залежно від житлового комплексу та забудовника може становити від 20% до понад 100%. Крім того, за 2021 рік ціни на житло в столиці зросли на 20-30% до майже 1 300 дол за кв м.

Житло в Києві за рік подорожчало на третину. Чому такого не буде у 2022-му

На ранній стадії будівництва відсоток інвесторів, які купують квартири для перепродажу або здавання в оренду, може перевищувати частку покупців житла для власного користування. Річ у тім, що небагато громадян готові вкладати кошти в квартиру просто зараз і чекати на неї два-три роки.

За словами опитаних ЕП учасників будівельного ринку, частка інвестиційних угод коливається від 20% до 60%. В окремих будинках низки девелоперів – Stolitsa Group або збанкрутілої “Аркади” – їх частка сягала 90%.

Заступник генерального директора групи “Ковальська” Ігор Суботенко стверджує, що від загальної кількості угод з продажу квартир у будинках комфорт-класу близько 20% припадають на договори переуступки. У житлових комплексах бізнес-класу цей показник становить 10%.

У холдинговій компанії “Київміськбуд” не назвали частку угод з переуступки. “Частка спекулятивного капіталу на первинному ринку житла сильно коливається залежно від його привабливості”, – відповіли в компанії.

Найгостріший ризик для покупця квартири на ранній стадії будівництва – імовірність банкрутства забудовника. У кращому випадку завершувати будівельні роботи будуть інші девелопери, але вже протягом чотирьох-шести років. У найгіршому випадку можна стати жертвою шахрайства.

Цей ризик і беруть на себе “пакетні інвестори”, фінансуючи будівництво, каже СEO та керівний партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

За один візит у відділ продажів великі “пакетні інвестори” можуть купувати десятки квартир в одному будинку. Як розповідають забудовники, деякі викуповують цілі під’їзди, стояки або поверхи.

Переваги та недоліки переуступки для забудовників

“Економічна правда” надіслала запити щодо особливостей переуступки десятьом великим девелоперам, але відповіли лише два. Інші або проігнорували запит, або заявили, що відмовляються коментувати це питання.

Чому забудовники не хочуть говорити на цю тему? Адже в переуступках немає нічого незаконного – договори укладаються відповідно до Цивільного кодексу.

Сховані за “фасадом”. Хто насправді володіє будівельним бізнесом у Києві

Один з учасників ринку пояснив це так: компанії не хочуть зізнаватися, що вони не можуть запускати будівельні проєкти без залучення коштів ззовні.

“Залучаючи пакетні інвестиції третіх осіб, забудовники продають квартири з мінімальною маржею. Вони б і раді продати готові квартири на 50% дорожче, але потребують cashflow (грошового потоку – ЕП)”, – каже він.

Це визнали у холдинговій компанії “Київміськбуд”. “Завдяки переуступці компанія-забудовник може залучити кошти інвесторів у будівництво об’єкта на ранній стадії реалізації проєкту”, – йдеться у відповіді компанії на запит ЕП.

Договори переуступки укладаються у відділах продажів трьома сторонами: продавцем, покупцем та забудовником.

За словами Рижикова, системні інвестори стають внутрішніми конкурентами відділів продажів. Часто їхні пропозиції виявляються вигіднішими для покупців, ніж пропозиції девелопера.

“Переуступка – це продаж квартири вдруге, коли прибуток залишається посереднику, хоча міг дістатися тобі”, – пояснює Рижиков.

Це підтверджують і в “Київміськбуді”. “Переуступники”, заклавши свою маржу в пропоновану ними ціну за викуплений раніше об’єкт, демпінгують, збиваючи ціни на ринку”, – визнали представники забудовника.

Гроші на цеглі: як заробити, інвестуючи в нерухомість

Яку вигоду має забудовник, пропонуючи послугу переуступки? Він встановлює комісію в розмірі 2-5% від вартості квартири, яку оплачує новий покупець. У “Ковальській” та “Київміськбуді” ця комісія становить 5%. Однак в окремих випадках розмір винагороди можуть знизити.

“Якщо переуступка оформляється на близьких родичів або якщо покупець поступається з метою інвестувати в інший об’єкт “Ковальської”, ми знижуємо розмір винагороди. Кошти залишаються в забудовника”, – заявив Суботенко.

Держава бачить не все

Усі договори переуступки в “Київміськбуді” та “Ковальській” оформляються нотаріально. Спочатку з покупцем укладається попередній нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості, а потім – основний.

В інших компаніях нотаріальне оформлення угод переуступки практикується не завжди, бо це вимагає додаткових часових та фінансових витрат.

Різні забудовники пропонують різні механізми первинного придбання квартири і далеко не всі з них підлягають нотаріальному посвідченню.

Форвардні контракти (деривативи) – договори, за якими забудовник зобов’язується у встановлений строк передати базовий актив (квартиру) у власність покупця. Такі контракти мають укладатися на товарних біржах.

Цільові облігації – цінні папери, забезпеченням за якими виступають квадратні метри в конкретному будинку.

Житлово-будівельні кооперативи, коли низка осіб об’єднується в кооператив. Від його імені будується житло, у якому кожен отримає свої квадратні метри.

Фонди фінансування будівництва, коли покупці вкладають кошти у фонд, з якого через управителя фінансується будівництво житла.

Це майже унеможливлює відстеження договорів переуступки. Точну статистику мають лише відділи продажів забудовників, але винятково щодо своєї компанії. Це визнають і в Міністерстві юстиції, яке контролює діяльність нотаріусів.

Відстежити тренди сегменту складно. Рижиков вважає, що кількість “пакетних інвесторів” на ринку протягом останніх років залишається стабільною.

З новими ставками: як зміниться оподаткування операцій з нерухомістю

Держава може зарегулювати галузь, навіть не маючи повних даних про неї.

Так, з 1 січня 2022 року набули чинності положення Податкового кодексу, які збільшують податкове навантаження на системних інвесторів у нерухомість. З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об’єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18%.

Доходом може бути як оціночна вартість об’єкта, так і різниця між сумою угоди та витратами на придбання активу.

Зараз оподаткуванню підлягає другий і кожен наступний перепродаж квартири за рік. Ставка – 5%. При укладанні першого за рік договору переуступки сплатити податки доведеться лише в окремих випадках. Р озміри виплат залежать від того, які схеми інвестування використовуються забудовником.

Ставка податку за договором про участь у фонді фінансування будівництва становить 18% (податок на доходи фізичних осіб) та 1,5% (військовий збір) на позитивну різницю між ціною інвестиційного договору і фактично отриманими коштами.

Ставка податку з переуступки за іншими схемами інвестування – 18% ПДФО та 1,5% військового збору від загальної суми коштів, отриманої інвестором. Якщо переукладанню підлягає попередній договір купівлі-продажу, то покупець сплачує 1% від вартості квартири в Пенсійний фонд.

На перших порах зміни в податкове законодавство знизять привабливість таких інвестицій, однак не стануть перешкодою для охочих заробити, каже Рижиков.

“Просідання кількості угод щодо переуступки буде. Наскільки велике – складно сказати. Забудовники вигадають нові механізми інвестування, що дозволить уникнути сплати підвищених податків”, – вважає експерт.

Покупка квартири за договором переуступки: що це та як правильно оформити

Переуступка квартири – це купівля квартири в інвестора, який вклався в будівництво житлового комплексу. Причім право власності в такому разі передається лише на об’єкт, який ще не ввели в експлуатацію.

У Корпорації Нерухомості РІЕЛ зазначають, що причин для цього може бути безліч: починаючи від нагальної потреби інвестора у грошах і закінчуючи появою в продажі житла з кращими характеристиками.

Переуступка квартири: що це

Якщо розглядати переуступку як договірний механізм – це вторинний договір, за яким набуваються права на нерухомість. Відповідно, до загальних ризиків, притаманних для будь-якого придбання житла на первинному ринку, додаються ризики перевірки правомірності набуття та відчуження продавцем своїх прав.

ЖК Nordica Residence від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

У зв’язку з цим під час купівлі житла за переуступкою прав необхідно бути вдвічі уважнішим, ретельно перевіряти всі можливі “підводні камені” та в жодному разі не квапитися з укладанням договору.

Як купити квартиру за переуступкою

Форма договору може бути різною, залежно від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана першим покупцем. У будь-якому разі в документі не повинно бути двозначностей. Крім того, слід звернути увагу на наявність підписів усіх сторін.

Украй важливим моментом є ретельна перевірка початкового договору між інвестором і забудовником. Саме тут можуть міститися пункти, про які новий власник нерухомості неодмінно повинен знати.

До варіанту укладання різних договорів із забудовником та інвестором краще не вдаватися. Юристи наполягають на тому, що оптимальним є один тристоронній договір.

ЖК “Велика Британія” від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Перед купівлею квартири за переуступкою обов’язково перевірте:

• наявність у забудовника дозвільної документації на землю та будівництво;
• чи дотримуються термінів будівництва;
• чи немає з боку інвестора порушень договору із забудовником (для цього необхідно проаналізувати цей договір);
• девелопер має офіційно дозволити перепродаж недобудованого житла.

Процес оформлення

Переуступка від забудовника – це процес із кількома важливими нюансами. Оптимально процедура оформлення переуступки має такий вигляд:

1. Отримання дозволу на переуступку від забудовника. Надається в тому випадку, якщо інвестор виплатив 100% вартості квартири.
2. Перевірка дозвільної документації та термінів будівництва.
3. Перевірка забудовника на відсутність судових позовів. Необхідно перевірити за реєстрами, чи не є забудовник відповідачем і чи не запущено ним процедуру банкрутства.
4. Перевірка інших об’єктів будівельної компанії. Це допоможе скласти повну картину про забудовника.
5. Перевірка інвестора. Насамперед необхідно зрозуміти мотиви інвестора для продажу квартири, а також постаратися з’ясувати його минуле.
6. Складення договору переуступки. Складення такого договору краще доручити досвідченим рієлторам та юристам, які врахують усі нюанси та зможуть максимально убезпечити покупця.
7. Підписання договору та його засвідчення нотаріусом.

ЖК Topolis від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

У деяких випадках може бути оформлена іпотека на квартиру за переуступкою. У такому разі в угоді, крім забудовника, інвестора та покупця, бере участь ще одна сторона – банк. Для покупця плюс полягає в тому, що він одразу платить лише частину суми, яку віддає інвестору, а решту боргу поступово виплачує банку.

Які податки сплачує покупець за договором переуступки

За договором переуступки покупець платить такі самі податки, як і під час укладання звичайного договору купівлі-продажу.

Власник квартири повинен заплатити 5% прибуткового податку та 1,5% військового збору в тих випадках, якщо він володів квартирою менше ніж три роки та/або якщо це друга угода купівлі-продажу нерухомості протягом року. Покупець сплачує 1% суми продажу до Пенсійного фонду,
– наголошують у Корпорації Нерухомості РІЕЛ.

Переваги та недоліки купівлі квартири за переуступкою

Основні переваги для покупця:

• можна придбати квартиру в майже побудованому будинку на 10 – 20% дешевше за її ринкову вартість;
• покупець може оцінити, чи виконує забудовник зобов’язання щодо термінів здачі об’єкта, завдяки чому мінімізуються ризики зв’язатися з довгобудом;
• доведеться менше чекати, поки зведуть будинок, а отже, можна швидше в’їхати до свого нового житла;
• можливість купити квартиру у вподобаній новобудові, навіть якщо всі квартири вже розпродані.

ЖК “Львівська Площа” від Корпорації Нерухомості РІЕЛ / Фото РІЕЛ

Недоліки такої угоди:

• необхідність сплатити всю суму одразу (крім випадків купівлі іпотечної квартири) без можливості отримання розстрочки від забудовника;
• можливі доплати – часто забудовники дозволяють передавати права на житло лише за умови оплати комісії;
• неможливість висунути претензії продавцю – гроші сплачуються первинному інвестору, а всі спірні моменти треба вирішувати із забудовником;
• якщо квартира за переуступкою перебуває в іпотеці, то до нового покупця переходять усі зобов’язання за кредитним договором.

Квартира в іпотеку – це шанс чи пастка? Фінансит розповіла про переваги і ризики такої покупки

Через війну багато українців залишились без житла. Виходом для них може стати інвестиція в іпотеку. Але у суспільстві досі побутує багато упереджень щодо такого варіанту придбання нерухомості.

Про те, чи вигідно брати іпотеку, розповіла фінансовий радник Наталія Рудевіч в Instagram.

Що треба знати про іпотеку

“Якщо ви можете стати учасником програми “єОселя” і взяти іпотеку під 7% річних у гривні, а з 1 серпня список осіб, які можуть цим скористатись – розширився, то придбати квартиру в кредит, може бути вигідніше, ніж за готівку”, – пояснює експерт.

Вона називає три причини, чому це вигідніше, ніж коли ви вносите відразу усю суму за нерухомість.

“За час, що ви сплачуєте за нерухомість – 10-20 років, ціна на нерухомість зростає. Тому 10 тисяч гривень сьогодні – це не те саме, що 10 тисяч через 5-7 років. Для вас це будуть зовсім інші гроші, бо інфляція зробить свою справу”, – додає Рудевіч.

При цьому дуже важливо переконатися, що у вас в договорі не прописана плаваюча ставка і ви не потрапите в пастку в разі девальвації гривні.

“Ви можете здати квартиру в оренду, не чекаючи закінчення строку іпотеки. І таким чином ви будете гасити кредит не зі своєї кишені, а грошима орендаря. Тільки отримайте на це дозвіл банку”, – каже фінансист.

А людям, яких лякає сума переплат за кредитом, радить скористатись наступним лайфхаком.

“Ось вам лайфхак – якщо внести на іпотеку додатково 1 річний платіж ви скоротите строк іпотеки не на 1 рік, а аж на 3. Для цього в договорі має бути умова дострокового погашення”, – говорить експерт.